【香港】内装・オフィス、店舗設備 - ビジネス投稿

日本とは勝手が違う

オフィス・原状回復時の留意点

スペースクリエーション代表の竹野です。2005年より香港内の移転や、進出に伴う総合プランニング、デザイン＆レイアウト作成、内装工事、引越、家具の販売等をお手伝いしてきました。オフィスや倉庫、店舗の移転や撤退に関する留意点について解説します。

原状回復が基本
香港の賃貸物件は、ほとんどの場合、その契約終了日までに原状回復を完了してオーナーへ返却します。原状回復とは、入居時に設置したお部屋の壁、壁紙やカーペット等の表面仕上げ、看板など、既存内装の撤去に加え、ライティングや天井の原状回復など、お客様が入居された時のお部屋の状態に戻す作業です。空調や消防設備なども原状回復が必要になります。条件は各々違いますので、先ずは原状回復の条件を確認しましょう。

7つのポイント
1. 賃貸契約内容の確認
2. 原状回復工事内容の確認
3. ビル工事規定（fitting-out ）の内容確認
4. 退去日に合わせたスケジュール計画
5. 現場調査の実施
6. ビル指定業者との現場打ち合わせ＆見積依頼
7. 返却前の立ち入り調査

既存の内装撤去を内装業者に相談・依頼する際には、管理会社、指定業者との現場打ち合わせや見積依頼など、上記2番～7番を一括してやってもらえるでしょう。

原状回復工事の具体例
・入居時に設置した部屋の壁の撤去
・天井の原状回復
・床の原状回復
・パントリーやトイレの撤去
・造作家具の撤去
・ルースファーニチャーの撤去
・電気ソケット、DVアウトレットや導管の撤去
・看板の撤去　など

上記以外に、空調、消防、下水道設備など、ビル指定業者による原状回復作業があります。

賃貸契約途中で、管理会社が変わるということも香港ではよくあります。管理会社が変われば、当然、規定書の内容も変わり、今まで謳われていなかった項目が突如できたりします。基本的には、契約書が一番効力のあるものですので、先ずは契約内容を確認しましょう。

また窓ガラス、窓ガラスに貼ってあるシート、窓枠、窓台に付いた傷のお直しは、大変費用がかさみます。元々あった傷なのに、原状回復しなければいけなくなったら大変です。入居時の物件引き渡しの際に、窓周りの状態を細かくチェックし、傷の位置などは写真に撮るなどして記録し、全パーティで共有しておくことをお勧めします。（消防設備工事の指定業者はほとんどのビルにありますが、空調や上下水工事の指定会社がビルになく、お客様ご自身で手配された場合は、内装会社に依頼し原状回復します。）

入居時に何もいじっていない、物件の引き渡しを受けた時と全く同じ状態という事であれば、工事は不要かと思いますが、ビルによってはエアコンのクリーニングをして返却するという条件がある所もあります。原状回復の条件は、それぞれ大きく異なりますので、全ての詳細をきちんと確認しましょう。
また、個人の大家さんが所有している物件は上記に当てはまらず、居抜きで入居したい次のテナントが居れば、家具や内装も含めそのままの状態で退去できる物件もあります。

よくあるご質問
1．消防設備（スプリンクラー）について
スプリンクラーは、各スプリンクラーヘッドから撥水される水が、全エリアをカバーできるよう、天井からの高さ、壁からの位置、スプリンクラー同士の距離など、全てが綿密に計算され位置が決められています。
よって、入居時の数量と位置に戻さなければなりません。
オープンシーリングと、吊天井の場合は、天井高が変わるので、位置や個数も違います。

2．エントランスドアの原状回復について
入居後、元々付いている入口の木造耐火ドアを、ガラス耐火ドアに替えられるお客様も多いでしょう。しかし、退去時に、再度、木造耐火ドアに原状回復しなければならない契約になっていることは多々あります。耐火条件、サイズ、木の色等、管理会社の規定にあったものを再設置しなければなりません。過去の事例で、管理会社の求める木の色がなく、大変困ったことがありました。木は、自然のものなので、全く同じ色や柄は、この世に一つとしてありません。木造とは言え、耐火となると費用もかかります。原状回復に関する詳細を確認する際に、色のサンプルなどを取り寄せ、色や木目の確認などをすると良いでしょう。　耐火ドアは、きちんとテスト合格し、サティフィケートも発行されるので、費用も大変かかります。もし、倉庫やオフィス内などにスペースを確保できるのであれば、元々あった木製ドアを傷がつかないようにカバーし、退去の日まで保管しておき、再設置するというのも一つの手です。

3．空調設備について
内装の原状回復に伴い、入居時に設置した空調設備も元に戻すケースがほとんどです。スケルトン状態では、ファンコイルユニット、吹き出し口、吸い込み口、サーモスタットなど、最低限の数量しか付いていませんので、その状態で受け渡しを受けていれば、退去時には元の状態に戻し返却することが多いです。これも契約条件やオーナーさん、大家さん次第で大きく変わりますので、きちんと条件を確認してください。

内装会社は、その辺りも含めて色々とお答えできるかと思いますので、一度ご相談されるとよろしいかと思います。その他、ご質問等ございましたら、どうぞお気軽にご連絡くださいませ。

Space Creation Co., Ltd.
Unit B6, 12/F., Block B, Hong Kong Industrial Ctr., 489-491 Castle Peak Rd., Lai Chi Kok
(852)3102-1250/(852)3187-7138
www.spacecreation-hk.com

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一般的に諸外国に比べ治安が良いとされている香港ですが、人口10万人当たりの犯罪件数では東京・シンガポールを上回っており、盗難等の犯罪リスクは常に隣り合わせです。弊社では20年以上の実績により培ったノウハウ・オペレーション力で、お客様の安全な生活・職場環境をサポートいたします。香港でもアラームシステム、モニタリングサービス、防犯カメラシステム（CCTV）、出入管理システム（アクセスコントロール）など、場所によって求められるセキュリティレベルに沿い、様々なサービスを提供しています。また、異常が発生した際には、24 時間稼働の監視センターにて対応。弊社では、現場に合わせた最適なプランを提案いたしますのでお気軽にご相談下さい。

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Unit 2701-2703, 27/F., Saxon Tower, 7 Cheung Shun St., Lai Chi Kok
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ブランディングからオープンまで
頼れるパートナーと確実な戦略を

日本の大手外食チェーンで15年間に渡り、上海や香港出店を経験。2016年に数々の飲食ブランドをプロデュースする日系居酒屋グループに転職し、香港のマネジングダイレクターとして勤務しました。そのような中、もともとサイドビジネスとして始めていた自らの会社「Step Dining Co., Ltd.」の経営を強化するため前社を退職。香港やアメリカで日本酒BARやスナック、ラーメン店などを展開しています。同記事では香港で飲食展開する際におさえておきたいポイントを解説します。
（釜谷）

香港で飲食店を出店するメリット・デメリット
<メリット>
・日本の食材が安く手に入る
・会社設立が比較的簡単
・日本食好きな国民性
・単価を日本より比較的高く設定できるので高い売上額を見込める
<デメリット>
・家賃が高い
・人材の定着が難しい
・業界の競争が激しい

近年の世界経済の不振を受け、香港飲食シーンにもその影響はあります。また、世界中を旅行するのが好きで、洗練された感覚を持つ香港人の食に対するニーズがますます高くなっているのが現状と言えるでしょう。

前頁で述べたように香港にはさまざまな可能性があります。しかし、日本のように出店までスムーズに運ばないのが常です。会社設立から店舗オープンまでの期間、ライセンスの取得や入居物件の審査、内装業者とのやり取りなど多くのチェックポイントを通過します。私どもが行っているのは、パートナーとしてブランディングから店舗オープンにいたるまでお客様目線で寄り添い取り組むことです。下記に大まかな出店プロセスを紹介します。

最も大事なこと、それはブランディングやマーケティング。マーケットが何を欲しているか、どんなコンセプトが受け入れられるのかを一緒に考えます。そのために度重なるリサーチや資産シュミレーションを行い、お客様と土台をしっかりと固めていきます。

ライセンスの種類
飲食店の運営にはライセンスが必要となり、これはコンサルティング会社を通じて取得するのが一般的です。アルコールを扱う際に必要なリカーライセンスなどは取得に時間がかかるので時間に余裕を持って申請することをおすすめします。

・一般レストランライセンス（General Restaurant Licence）
飲食店を経営するのに必要なライセンスで、食材調理や販売が可能に。一部の食品（刺身・寿司などの生魚やアルコールなど）の取扱いには別途ライセンスを取得する必要があるので、下記をご覧ください。

・寿司や刺身のライセンス（Composite Food Shop Licence）
香港で寿司や刺身を調理して販売をするために必要なライセンス。これは一般レストランライセンスに付属するライセンスであり、刺身専用のシンクや冷蔵庫の設置が必要となります。

・リカーライセンス（Liquor Licence/アルコール提供）
香港でお酒を提供する場合に取得するライセンスであり、一般レストランライセンスや軽食レストランライセンスと同時に申請します。リカーライセンスは申請から取得まで2～3カ月程度かかります。

・軽食レストランライセンス（Light Refreshment Licence）
半調理または包装済みの食材を再加熱して提供する飲食店が取得するライセンスです。フライヤーなどの一部調理設備の導入は認められていません。カフェ、ヌードルショップなどの店舗が取得しています。

・その他ライセンス
会員制クラブ向けのクラブライセンス、ベーカリーライセンス、テイクアウト店やケータリング向けのフードファクトリーライセンスなど

また、物件によってはライセンスの関係で、テラス席にスタッフが飲み物や食べ物を提供できない規定があることも。事前に入念な調査を行ないま
しょう。

物件の選び方
①ショッピングモール ②路面店 ③商業ビル ④居抜き物件の4タイプがあります。家賃や規制が異なり、またそれぞれにメリット・デメリットがあるので、お客様の条件に合った物件を紹介します。

①ショッピングモール
・ 集客が安定しており客単価が読みやすいので売上計画を立てやすい
・ 電気・水道・ガスなの設備がしっかりとしている
・ 家賃が高い
・ 入居までの図面審査が厳しく、工期に遅れが出てしまうこともある

②路面店
・ 個人オーナーの物件が多く家賃や内装について交渉しやすい
・ 家賃が高い
・ 流動客を獲得できる
・ 台風や大雨など天災の影響を受けやすい

③商業ビル
・ 設備がしっかりとしているので内装費用を抑えられる
・ モールや路面店に比べ家賃は低い
・ 集客のためのPRが必要

④居抜き物件
・ 原状回復が基本の香港では居抜き物件は少ない
・ 内装費用を抑えられる
・ ライセンスの制限があり内装工事できない物件もある

内装時の注意点
デザインの段階で注意することはトイレなどの間取りです。特に香港では男性用、女性用、バリアフリートイレを配置することを求められる傾向があります。その他、消防法を厳しく管理されているので、条件をクリアすることが必要です。
また、施工時にマテリアルチェックをしっかりと行ないましょう。発注したものがきちんと使用されているか、図面通りに施工されているかなど細かな確認が大切です。そのためにも施工中の定例ミーティングを怠らないようにします。弊社では出店をともに担うパートナーでありプレーヤーとして最大限のサポートをしています。ぜひお気軽にお問合せください。

Step Dining Co., Ltd.
Room 910, 9/F., 655 Nathan Rd., Mong Kok
(852)5560-3928

厨房機器のプロにお任せ！
キッチンプランニング

ホシザキ香港は、厨房機器の販売だけでなく、設計から機器調達、納品、アフターサービスまで、厨房一式サービスも提供しております。お客様の理想の厨房を実現するため、入念な打ち合わせのもと、お店のコンセプトと快適なオペレーションの両立を実現いたします。ご出店の際は、豊富な実績をもつ弊社へぜひご相談ください！

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(852)9192-6101 (担当:新本)
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